外壁補修、改修のお見積りの流れ

2017年09月05日

シーリング工事, その他, ブログ, 外壁のタイル工事, 外壁のメンテナンス, 外壁塗装, 外壁補修工事, 外壁調査工事, 防水工事

 

実は、以前に外壁修繕(塗装、防水、タイル、シーリング)のお見積り比較サイトなるものに
加盟していたことがあります。営業電話がかかってきて仕事が成約するまでは費用も発生しない
という事でしたので何気なく「ああ、いいですよ」的なノリで始めたのですが結果から言いますと、
今はもうやめてしまいました。

というのも、あまりにもやる気があるのかないのかわからないお客様が多く仮に仕事が
成約したしたとしても、手数料として「10%!!」も支払わなければならず、割にもあいません。
(建設業は利益率は低いです…)

やはりお見積りはお客様自身で施工会社を探していただき、費用や知識、対応、そのあたりの
総合力で判断されるのが一番良いのかもしれませんね。

もし弊社にお見積りをさせていただけるのであれば、以下の流れで進んでいくことになります。

◆お見積りの基本的な流れとしては…

①お客様からのお問合せ(メール,お電話)があります。その後、こちらから電話、若しくは
メールにてご連絡、お客様と日時を合わせて現地確認に伺います。
見積り

②弊社からの連絡後アポイントの上、実際に現地確認、調査の為お客様と日時を合わせまして現場に伺います。
基本的にお客様にはお立会いただき、詳細を詰めながら現地調査を進めてまいります。立ち会っていただいた方
細かいニュアンスが伝わりやすいため出来るだけお立会いただけるようにしています。現場によっては
図面がない建物もある為、場合によっては1日以上現地調査にかかる場合もあります。(お客様立ち合いは
初日の打ち合わせのみの時間です)
現調

③お見積りは事務所に戻ってから作成いたします。いただいた図面のコピーより建物寸法を拾っていき
数量を算出します。図面ではわからない部分や図面と異なる部分は現地調査の際に確認しております
ので現況を基にお見積り作成となります。写真で見ておわかりかと思いますが、弊社では結構女性が活躍
しております。建物寸法の拾いは結構細かい作業ですが、そういった細かい作業は女性の方が向いている
のかもしれませんね!この寸法取りが非常に時間がかかりる為、今話題のAIなんかがバーンと出てきて
ここで活躍してくれればよいのですが…
室内

④詳細打ち合わせ
お見積りご提出後、場合によっては詳細な部分を詰めるため打ち合わせをいたします。弊社工法では足場
不要で外壁補修、改修工事が出来るため、工事項目に優先順位をつけご予算に応じた内容で工事を行うことが
可能です。こういった打ちあわせを省いてしまうとただの金額比べにしかならず、仕事としてもつまらないもの
になってしまいます。
打ち合わせ

⑤上記過程を経て、ご成約となります。

弊社では基本自社の職人で工事を行っている為、最大稼働人数に限界があります。場合によってはかなり
お待ちいただく場合もあります。もしかしたら、弊社としての最大の欠点はその部分かもしれません。
仲間の職人もおりますので力を合わせて工事を行うことも多いですが、それでも特殊技術であるゆえの
人手不足は拭えませんね…

それでも、ありがたいことに辛抱強くお待ちいただいていただけることがほとんどですので弊社はまだお客様に
めぐまれているほうなのかもしれませんね!

建物の補修、改修工事の見積り希望の方はこちら>>

 

 

大規模修繕瑕疵保険について

2017年09月02日

その他, ブログ, 外壁のメンテナンス

 

弊社のような小さい会社は、「会社規模が小さく、いつ倒産するか分からない」という懸念を
抱えている方々もおり、工事後のアフターフォローも考えるとどんなに良いお見積りを提出
してもそこで引っかかって仕事をいただけないといった事があります。

建築のリフォームをやっている会社の多くは小資本のところが多く、工事後の保証の事を
考えると多くの場合同様の懸念が発生致しますしお客様の立場になったとすると、大所帯の
会社に発注するという事もそやむを得ないのかもしれません。

弊社は、仕事の質をなるべく下げたくないのであえて大きな規模にせず今でも有限会社のままに
しております。実働規模的にも応援の職人さんも含めて30~50人も動かせればよい方だと思います。
しかし、だからこそ職人さんの顔一人一人もわかりますのでお互いに融通を利かせて作業できるなど、
現場も円滑に進めることが出来ますし、やるだけやって後は知らん顔の岩湯「やり逃げ」みたいな
事もありません。会社規模が大きくないからこその利点もたくさんあるわけです。

とはいえ、お客様の不安をあおるような会社状況でもまずいので、この度弊社では資本金の
額を300万円→1000万円に増資させていただくことになりました。資本金の大きさと仕事のレベル
は決してイコールではありませんが、そこで少しでもお客様の不安を解消できるのであれば
それはそれで良いことだなと…

ただ、それだけでは不安な方も多いかと思います。そこで私がお勧めしたいのが、
「大規模修繕瑕疵保険」という商品です。

これは、万が一工事の瑕疵があり工事補償で直す必要があるとなったとき、施工会社が
倒産してしまっていた場合でも保険金が支払われます。私は保険屋さんではないので
細かい話はこちら下のリンク先を参照にしていただければと思います。

何が良いって、工事規模に対しての保険料が安いです。
瑕疵保険資料1
2000万円規模のマンションの大規模修繕の見積もりに対しての工事補償が20万円ちょっと、1%程度の
保険料です。

瑕疵保険資料2
こちらは、マンションのタイルとシーリングの補修のみで保険料は請負金額の1%未満です。

第3者としての1級建築士さんが検査してくれたうえで保証が付きますので補償内容としてはかなりの
物ではないでしょうか!?

仮にコンサルタントさんや建築士さんが入っていた場合でも、工事に瑕疵があった場合何も
してくれませんよね。高いお金を払って別にコンサル雇うのであれば、何かあったら面倒見てくれる、
私はこちらの保険をお勧めします。(…別にコンサルを否定しているわけではありませんし
保険屋さんからのマージンは一切ありませんのであしからず)

大規模修繕瑕疵保険についてはこちら>> 

 

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「足場を掛けないと力が入らないのでちゃんと工事が出来ない」というのは本当ですか?

2017年08月31日

シーリング工事, ブログ, 外壁のタイル工事, 外壁のメンテナンス, 外壁塗装, 外壁補修工事

 

…というご質問が良くあります。

結論から言ってしまうとこれは全くのウソです。確かに削岩機で
壁面を壊すような重斫り(ハツリ)作業などは足場がないとやりにくい、というよりも
ちょっと無理かもしれませんが、例えば塗装工事の際、塗料を壁面に塗り付ける程度
の力では懸垂降下での作業(無足場による作業)について全く問題がありません。
塗装
※塗装工事中(東京都杉並区)

通常のビルやマンションの外壁修繕工事において、もっとも力のいる作業と言えば、
タイルの斫り作業、エポキシ樹脂注入の際に振動ドリル等で穴をあける作業、
シーリング打替え工事の際に既存のシーリング材を撤去する作業、アスファルトシート防水層
や長尺シートの撤去が考えられますが、このうち、アスファルトシート防水層の撤去と
長尺シートの撤去については地に足が着いた状態で施工する為除外するとして、
「タイルの斫り」「ドリルの穴あけ」「シーリング材撤去」の3つが通常の外壁修繕の中で、
無足場で行う作業としては最も力がいる作業ではないかと思われます。
タイル斫り
※タイル斫り中(京都市上京区)
森ノ宮 施工写真 031
※既存シーリング撤去中(大阪市中央区)
ドリル穴あけ中
※ドリル穴あけ中(東京都杉並区)

上記写真で見て分かると思いますが、ビルやマンションの外壁修繕の基本項目レベルの作業では
何ら問題がないことが分かると思います。(ドリルの穴あけ作業については無振動ドリルを使用して
おりますが、

中には、「施工はできるかもしれないが工事の仕上がりが悪い」という方もいらっしゃいます。
はっきり言います、仕上がり後の塗装面を見ると、足場を組んで塗装したのか足場を組まないで
塗装したのかは全くわかりません。私が見てもわかりません。すなわち、仕上がりには全く
影響しないと思ってもらって結構です。

もし仕上がりが悪いとするならば、それは工法の問題ではなく、施工する職人のレベルの問題です。
新人でまだ技量的に未熟だったり金額が合わずに手抜きをしてしまうものがいたりという事であって
工法的なものとは別次元の話です。

弊社でも、状況によっては当然足場を使う状況もございますので懇意にしている足場屋さんに
足場を組んでもらってから作業する場合も、もちろんあります。その場合でも、足場を組んだ部分と
足場を組んでない部分の仕上がりの差は全くありません。

「工事の出来栄えを左右するのは職人各々の力量の問題」ということをしっかりご理解いただければと
思います。

 

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ラジオCM開始しました!

2017年05月13日

その他, ブログ, 外壁のメンテナンス, 外壁補修工事

 

(ラップ調で)「チャンプ チャンプ オフィスチャンプ ビルやマンションの外壁修繕!
特殊工法で経費を節減!全部お任せ高品質!0120-85-3388
外壁修繕はオフィスチャンプ」(ナレーション)ビル・マンションの外壁修繕はオフィスチャンプ!

というような感じでですね、ラジオNIKKEI第一でラジオCM始めました。

ラジオ
で、このラップ調のCM曲実は私が作詞、作曲致しまして…(^^;)
まあ、ラップなんで局はあってないようなもんですが…で、歌も私が歌わさせていただきました。

あんまりカッコつけると歌詞が何言ってるのか分からないんで、適度にカッコつけた感じで
なるべく聞き取れるように歌ったつもりです。

収録時の格好も、気分を盛り上げるためちょっとラッパーを意識した格好でスタジオに入ったんですが、
ラジオNIKKEIの本社がある場所の人たちは誰も私のような格好してる人がいないんで
結構目立つ感じでした(^^;)

毎週木曜日夜19時「中野アナへちょっといわせて~雷部屋」という番組内&
その他別番組内でちょこちょこと流れる予定です。ラジオNIKKEIさんなんで基本的に
全国放送、radiko.jp(ラジコ)であればスマホ・PCで聞けますんで短波放送が聴けるラジオ
をお持ちでない方は是非radikoのアプリをダウンロードしていただいて、お聞きください。

評判良ければもうちょっとCM回数増やしたいんですが、まあ、これも結構お金がかかるんで
良い仕事、たくさんください(笑)

あと、うちで働きたい職人さんも宜しくお願いします(^^)

 

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無足場で大規模修繕工事を行う最大の利点は何なのか?

2017年03月14日

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「足場を掛けずに大規模修繕工事を行う最大のメリットは何ですか?」
とよく聞かれます。

いろいろな意見はあるでしょうが、私個人的にはズバリ、
「工事を分けて行っても総合的なコストが大きく変わらないこと」
だと思います。

「足場がないから値段が安いんでしょう?」とよく聞かれます。確かに言われてみればほとんど
の場合そうなんですが、仮にすごく暇をしている業者が職人を遊ばせない為に他社のお見積り
より安くやりますといった場合、どうしようもありません。実際に過去に何度かそういうのもありました。

「足場が不要」などの大きな理由がない限りは適正な内容で手順を踏んでいけばある程度
決まった金額になるのは仕方ないことです。

話を戻します。

例えば、タイル工事、シーリング工事、塗装工事、防水工事をそれぞれ1年ごとに行って
いったとします。その場合、その工事のたびに仮設足場が必要となり、規模により、数百万単位の
仮設費用が掛かることになります。

つまり、タイル工事500万円+仮設足場400万円、シーリング工事、200万円+400万円…と
工事毎に400万円の形に残らない費用が消えていくことになるのです。

これが、足場を掛けずに工事を行った場合、タイル工事650万円+飛散防止養生70万円、
シーリング工事250万円…と、純粋に工事にかかる費用のみの計上で、400万円の形に残らない
費用は不要となります。とはいえ、タイルの張替などで資材の飛散が予想される場合は
飛散防止養生ネットが必要となりますから全くロスがないわけではありませんが全体工事から見ると
最小限のロスで済むこととなります。
見積り
こちらはとある現場の見積りとなりますが、実際に工事に入る前のお見積りです。項目で数量が明記されて
いますが、これは調査前のお見積りですので実際に全て調べたわけではありません。ある程度決まった
係数を壁面全体の数量に乗じて算出しています。各業者とも、若干差はあると思いますがだいたい似たり
よったりの係数です。(上記お見積りでは最初から不具合が多めであることが分かっていたため多めの係数と
なっております。)つまり、最初のお見積りは想定で算出されるものとなります。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

お見積り後、実際に施工しましょうとなり契約、そうしてようやく外壁の調査から工事を始めることとなります。
画像のように、作業員が懸垂降下しながらタイルを打診・目視調査し終わった段階でようやく不具合の内容
や数量が特定され、それに応じて金額が増減します。もちろん、打診・目視調査で分かることと分からない事
がありますので確定というわけではありませんが、この段階であらかた金額がわかります。
見積り比較
上記画像は、ある現場での当初のお見積りと調査が終わった段階でのお見積りです。驚くべきことに
約1000万円の開きがあります。いくつか追加工事を含めたのもありますが、金額が膨れ上がった最大の
要因は打診調査後のタイル面の不具合の増加です。

「じゃあ、これでは最初の見積りはいったい何だったんだ!」とお客様に怒られたりもしますが現実問題
として今私が知る限り、「想定数値によるお見積りの算出~調査後増減計算」これ以外に良い方法が無い
のも事実なのです。
最終見積り
大規模修繕の工事内容について、弊社が最優先しているのはまず、通行人等へタイル等の仕上げ材
が落下して引き落とされる第三者災害の防止、次に居室内への漏水となります。

今回はその観点から、通路内やバルコニー内等、仮にタイルが落下しても第三者災害の恐れが
考えにくい部分のタイルの浮き補修については削除、同様に直接雨がかかる部分でもないので
その部分のシーリング打替削除しました。その他、妥協できる部分に関して少しづつ削減していきました。

その結果、最初の見積りよりは若干金額が増えましたが、何とか管理組合様の予算内で抑えることが
可能となりました。

大規模修繕工事は、工事予算内ギリギリではなくある程度余裕をもって工事を行うことも伝えて
おきたいと思います。予算がないが何を優先するかがわからないなど…
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中野区でも大規模修繕工事の現場、1棟竣工いたしました。

2017年03月04日

シーリング工事, ブログ, 外壁塗装

 

気が付いたらすでに3月、早いもんです。なのにネタは「1月に完成」なんてかなり時間軸
がずれてしまっておりますが…(^^;)弊社の本社がある東京の中野区でも1棟完工致しました。

このビルも全体的な修繕、いわゆる大規模修繕工事行いました。鉄骨造の表面がタイルで3面が塗装面
になってます。よくあるタイプのビルです。こういうオーストドックスなビルはやり良くていいですね。
RIMG4451
シーリング工事プライマーを塗布しているところでしょうか。ALCのジョイントはV字にへこんでいますので
「増し打ち」と言って既存のシーリングを撤去せずに上から被せて施工する場合が多々あります。深さにして
10mmぐらいはありますので機能的には問題ないでしょう。
シーリング
こちらはシーリング材を均しているところです。シーリングを均すためのヘラはホームセンターなどでも
売っていますが職人さんは基本的に自分で状況になったヘラを作成します。1度使用したら壊れたりすり
減ったりして使えなくなるまでは他の現場でも使用できますので新しく作るたびにどんどん溜まっていきます。
私自身も現場に出ていた時はシーリングヘラを数十本持っていました。
IMG_2224
塗装面が3面ありますのでやはりメインの工事は塗装になります。すぐ隣にコンビニが入っている建物が
ありますが、塗料が飛散しないように特注の養生ネットで施工部分を覆っています。ネット同士を繋いだ際の
隙間が出来ないよう工夫してあるものです。
IMG_2146
外階段の鉄部も塗装しました。高さがあるので階段内を塗装する時も外部にネットがかかった状態で塗装
しました。
施行前後
タイル工事や屋上防水工事、長尺シート張り工事もあったんですが、ちょっといい写真が無くて…
今回は載せるのやめました(^^;)

実は私が20代の時、この近くに住んでおりましてですね、このビルの半地下のショットバーによく飲みに
行ったんですよ。酒もうまいし食べ物も旨い、特にピザがおすすめです。「ShotbarSincerely(ショットバー
シンシアリー」もしお近くに酔った際はぜひ訪れてみてください。

東京、中野区で大規模修繕工事をお考えの方はこちら>>

 

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江東区の現場に続き、荒川区の大規模修繕(外壁塗装)の現場も完成!

2017年02月20日

シーリング工事, その他, ブログ, 外壁のメンテナンス, 外壁塗装, 防水工事

 

1月はなんだかんだで大規模修繕の竣工ラッシュでして、ブログタイトルの通り荒川区でも
大規模修繕が完了しました。
施行前後
鉄骨造りの築30年、外壁のメンテナンスは一度もしていなかったということでご覧の通りかなり古めかしく
傷んでおりましたが、オーナーさんが選定された暖色系の色がぴったりはまり、すごくいい感じで仕上がって
おります。その他、外壁シーリング工事、防水工事等も行い30年ノーメンテの建物が嘘のように蘇りました!
施行前後2
別の角度から見たところ、とても明るい感じの建物になりました。外壁塗装とは別に、内装工事も行っており
それが完了後、新規に入居者さんを募集するそうです。
RIMG5788
内装工事はまだ進行中です。今回、弊社では建物内の共用部のみを担当いたしました。玄関扉、天井、
通路内壁を塗装して非常に明るくなった印象です。
RIMG5792
共用階段内も弊社にて塗装、写真はまだ職人がタッチアップで手直しをしている最中です。
IMG_2695
今回の工事で、一番効果があったなー、と個人的に思うのが1階の駐車場内。壁面と天井を塗装しすごく
明るくなりました。天井ボードが破損していた部分があり、それも交換塗装してあります。
施行前後3
更にもう一つ、劇的に変わった感があるのがこの避難ハッチ。2個所ほど交換したのですが、やはり
ステンレス製の新品はすごく美しいですネ!既存の避難ハッチが非常部古くて取り外しに苦労したの
ですが、何とかうまく取り付けることが出来ました。

今回、内装工事が同時進行であった為、部屋内を通らせてもらって交換できましたが、もちろん弊社の
得意技である、「足場を掛けないで部屋内を通らずに避難ハッチを交換する」ことも可能です。

床面にはウレタン防水を施工、避難ハッチとの取り合いもシーリングで中に雨が入らないようにしてあります
ので雨仕舞もバッチリです(^^)/

更にもう一つ、1月は中野区の現場も竣工しております。それままた次回!

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江東区の大規模修繕工事の現場完成!

2017年02月18日

その他, ブログ, 外壁のタイル工事, 外壁補修工事, 防水工事

 

年明けからお見積りのご依頼が殺到してましてなかなかブログのほう更新できてなかった
んですが、ようやくちょっと落ち着いてきたんで更新できる体制になりました。

とはいえ、出張が控えてるんでどうしてもとぎれとぎれの更新となってしまうんですが…

何とか昨年中に終わらせようと思った江東区の現場ですが、最後の最後で屋上と
外階段、1階廻りが残ってしまいまして…お客さんに甘えさせてもらって何とか1月中に
終わらせることが出来ました!
コリーヌ屋上
この現場の屋上はもともと塩ビシート防水で施工されておりまして防水自体はまだ生きている状態です。
というわけで、防水自体の延命を考え紫外線劣化防止の観点からトップコートの塗付のみとしました。

この「トップコート」というのは防水材の保護に用いられる塗料で、それ自体に防水としての機能はありません。
(塗って膜を作るという意味では防水としての機能はあるかもしれないですが…)あくまでも防水材の保護と
しての役目です。時々、防水と称してトップコートのみ塗って終わらせてあるのを見ますが、そういうのを
見ると悲しくなってきますね…
施行前後ドレン
実は、この現場の屋上での工事のメインは屋上の水を排水するための排水溝(ドレン)です。

元々のドレンが1段高くなっていて写真左のように常に水が溜まっている状態でした。そこでその1段高く
なっている部分を削って改修用ドレンをはめ込み段差をなくしました。すごく水はけが良くなり、お客様
も大満足です ^^

防塵塗装
外階段は防塵塗装で仕上げました。雨の日でも床面が滑らないように滑り止めのチップを散布してます。
完了後
外壁はタイル工事がメインでした。タイルは新築時の余りのタイルなどを保管してない場合はほとんど
の場合既存の物と同じタイルはありません。弊社では、予算が許すのであればタイルを新規に焼いて
張替をお勧めするのですが、タイルを焼くとなると一釜単位で数十万の費用が発生してしまうので二の足
を踏む方も大勢いらっしゃいます。しかも、タイルは焼き物ですので新規に焼いたとしても100%同じものは
出来ません。この現場では比較的似たタイルが見つかったのでちょっと離れたところから写真で撮った
レベルですとほぼどこを張り替えたのか判らないくらいに出来ました。
時々、街を歩いていると明らかに色の違うタイルがまだらに張って補修されているのを見かけますが、あと
数十万、頑張って出していただければほとんど張り替えたのが判らないくらいの仕上がりになるんですけどねぇ

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京都のマンション外壁補修、外壁塗装工事現場

2017年01月11日

シーリング工事, ブログ, 外壁塗装, 外壁補修工事, 防水工事

 

弊社の大阪出張所では今年は1月5日より稼働しておりまして、去年より引き続いている現場
を含めまして3現場ほど稼働している状況です。(うち一つは米子に出張…)

先日、私も今年初めて関西方面に出張に行ってきたのですが、その中で京都のマンションの現場を確認して
まいりました。

メゾン小暮
こちらの物件、パっと見はわからないと思いますが、実は屋上がありません。通常であれば弊社の工法では
難しい物件ではありますが、正面側に昇降用足場を設けて職人さんが上り下りできるようにして施工する
事になりました。

torimingu
ちょっと写真の角度が悪く途切れていますが、正面側に足場がかかっています。
kashikiri
「なぜこの現場は屋上がないのにあえて無足場でやるのか?」ということになろうかと思います。実は画像を
にての通り隣接地がコインパーキングになっており、ここに足場を掛けてやるとなると、多額の貸し切り料金
が必要になります。弊社の足場を掛けない工法ですと、貸し切りにするのはコインパーキング絡み部分を
施行する時だけでいい為、費用の削減につながるのです。
img_2415
「屋上が無ければ職人さんがぶら下がる為のロープを引っ掛ける吊元がないのではないか」という疑問に
ぶち当たると思います。弊社でも様々な試みでこういう物件にも対応してまいりましたが結局、画像ような
特殊な道具を用いてやることに落ち着きました。アスファルトシングル製の屋根に乗せても傷がつかない素材
でしかも重さが400kgあります。製品名は企業秘密ですが外国製です。日本よりも外国の方が高所作業用の
ツールが発達しており、個人装備もほとんど外国製です。屋根の軒先には雨樋もある為、雨樋を壊さないよう
にちょっとした細工をして上からぶら下がって作業します。このような現場では安全対策用のロープを張り
巡らせて施工する為、現場が結構ごちゃごちゃしてしまいます。
img_2425
この日はシーリング工事及び下地補修工事です。屋根塗装工事もありますが隣接コインパーキングの絡み
もありますので少なくともほとんどの工事を今月中には終わらせる予定です。

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遅ればせながら、江東区の大規模修繕工事

2017年01月11日

ブログ, 外壁のタイル工事, 外壁のメンテナンス, 外壁塗装

 

お陰様で年明けは仕事がはかどっております(^_^)年末に人手が足りなかった
現場仕事をあらかた片付けておいたんで事務仕事に専念できます。現場仕事なんて
めったにやらないんですが、こういう時は職人上がりというのが役に立ちますね。

さて、11月7日から始まった江東区での大規模修繕工事ですが、これまたしばらく放置
状態で更新してなかったですが、実は昨年末であらかた終わってます。本当は全て
終わらせたかったんですが、ちょっと残ってしまいました(+_+)

タイル目地
この現場のメインは何といってもタイル工事です。外壁の多くがタイル面ですので必然とタイル工事が
多くなります。画像はタイルを張り替えた部分にタイル目地モルタルを充填、余分な目地モルタルを拭き
取っているところです。
img_2109
12月上旬には正面側に飛散防止養生ネットを張り替える途中でした。同時に裏側面にもネットを張り替えて
います。
西大島水平養生
1Fはテナントさん、そして建物の出入口ですので人の出入りがあります。そのため水平養生を設置し
対策します。
img_2143
正面の養生が張りあがったところ。裏側も養生ネットが張りあがっているのを見ることが出来ます。
image1
正面の真裏の面のみ塗装面になっています。裏側面の塗装工事も正面側と同時に進行中

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