昨年末より続いておりましたビルやマンションの大規模修繕工事が年を跨いで完工してきております。こちらの荒川区のマンションの大規模修繕工事(外壁塗装工事)も平成28年12月1日より着工したものが1月中に完工いたしました。
鉄骨造りの築３０年、外壁のメンテナンスは一度もしていなかったということでご覧の通りかなり古めかしく傷んでおりましたが、オーナーさんが選定された暖色系の色が建物に非常にマッチしており、非常に良い感じの仕上がりとなりました。
今回30年目にての初めての外壁修繕という事で、外壁塗装工事がメインながらも、その他もろもろの部分についても着手、外壁シーリング工事、防水工事等も行い３０年ノーメンテナンスのマンションが美しく蘇りました。
◎工事概要
物件名：ハイ・ブリード
住所：東京都荒川区西日暮里
建物種別：4階建マンション
造り：鉄骨造
工期：2016年12月1日～2017年1月20日
工事内容：大規模修繕工事(以下詳細)
- 共通仮設工事
- 直接仮設工事
- 下地補修工事
- シーリング工事
- 外壁塗装工事
- 鉄部塗装工事
- バルコニー防水工事
- その他工事
■大規模修繕工事内容
30年間、外壁には全く手を入れていない状況ですので外側からパッと見でもかなり傷みがあるのが分かる状況でした。部屋内には漏水もしているという事でしたので外壁塗装工事をメインとした大規模修繕工事レベルでのご提案とさせていただきました。
また、お客様の方で各住戸の内装工事も手配されており、30年間放置され続けたマンションの大規模改修の始まりです。
□下地補修工事
□天井ボード張替
30年間外装には手を入れていなかった為に下地はかなりボロボロになっていました。爆裂、欠損、クラック共に損傷状況は芳しくありません。手間はかかりますが、一つ一つ丁寧に下地を直していきます。
バルコニーや駐車場の天井ボードも損傷しており、天井ボードを張り替えてからの塗装となります。天井ボードを張り替えて駐車場内壁及び天井を塗り替えましたが見違えるように明るくなりとても新鮮味があります。
□改修用避難ハッチ切り替え
各階バルコニーには非常の際の避難ハッチが設置されておりますが、30年間全く何もしていない為避難ハッチ自体が腐食して全く使い物にならない個所がありました。本来はすべてを交換するのが一番良いのですが、お客様各自、費用的なご都合もありますので、本工事では特に悪かった2箇所のみの交換となりました。
スチール製からステンレス製への交換となりますので丈夫で非常に長持ちします。
今回、内装工事が同時進行であった為、部屋内を通らせてもらって交換できましたが、もちろん弊社の得意とする、「足場を掛けないで部屋内を通らずに避難ハッチを交換する」ことも可能です。
居住者様とのご予定を合わせる手間もございませんので一気に数十か所の避難ハッチ交換も可能です。ご要望の際はお気軽にお申し付けください。
□バルコニー手摺改修
既存のバルコニーのモルタル笠木が下地の鉄部の腐食の影響で脱落しており、その他笠木部分もかなり浮いている状況ですので浮き部分をすべて斫り落としてモルタル成型をするご提案でしたが、意匠的な美しさを含めて、笠木全体を覆うような形でアルミ笠木を設置する方向で話がまとまりました。
費用は掛かりましたが意匠的には非常に美しい仕上がりとなりました。古い物件ですので鉄部が多く腐食も進んでおりましたが、アルミやステンレスに変更することで意匠性の向上のみならず耐久性が向上するのもメリットの一つです。
□シーリング工事
ALCのジョイント目地については増し打ち、サッシ廻りについては打ち替えでの施工となりました。ALCジョイント目地については劣化が激しく、ALCジョイント谷間にあるシーリングがすでに抜けてしまっている部分も多々あり、打ち替えに近い状況でありました。
■外壁塗装工事
新築時から30年経っている為、外壁塗装塗膜の耐用年数は既に過ぎてしまっています。下地補修についてはかなり念入りに施工しましたのでしっかりとした保護塗装が必要です。
弊社では基本的にシリコングレード以上の塗料を使用します。その中でも最も頻繁に使用するのはエスケー化研社の「水性セラミシリコン」になります。
水性の為、臭いもそれほど気にならず耐用年数も12～15年と、値段とのバランスも考量した場合最もバランスの良い塗料の一つであると言えます。
□高圧洗浄～外壁塗装
高圧洗浄機を使用して外壁の汚れを落としたのちに外壁塗装の工程へ入ります。外壁塗装は下塗りを合わせて3工程ありますが画像右は下塗りの工程です。下塗りは、次工程の中塗り・上塗りと2工程にわたり施工される上塗り塗料の密着を高めるための極めて重要な工程です。
実際に色を付けるのは次工程になりますが、下塗りを怠った場合には塗膜の密着が得られず剥がれの原因となってしまいます。
□共用通路内壁塗装
今回、各住戸内の内装は担当しませんでしたが共用通路内の塗装は弊社にお任せいただきました。基本的に艶有の塗料で塗装した為通路内が非常に明るくなりました。
住戸内の内装と合わせて工事完了後、賃貸の募集を出すという事でしたのでこの明るさは賃貸希望者に対するかなりのアピールになるのではないかと期待しております。
□鉄部塗装工事
今回は外壁及び共用通路内の塗装もお任せしていただいたので共用通路内部の鉄部の塗装も施工しました。共用通路内部は直接雨風が当たらないとはいえ経年でどうしても錆が出てきたりします。外部は言わずもがなです。
錆が発生しているとどうしても古めかしさが目立ってしまいますが、今回鉄部を塗装することで防錆及び意匠回復が出来、賃貸希望者様に対するアピール力が格段に向上することが出来たと確信しております。
■防水工事
バルコニー床面の改修はウレタン防水密着工法にて行いました。この現場では内装工事が行われていた為、部屋内を通ってバルコニーにアクセスできましたが、もちろん通常は部屋内を通っての施工は難しい為、弊社が得意とするロープアクセスにて外部よりバルコニー内に侵入し施工いたします。
ぼろぼろのまま30年間放置されていた避難ハシゴも改修し、意匠的にも機能的にも1ランクアップした仕上がりとなりました。
■まとめ
本工事では、今まで一度も手を入れてなかった分、内外装含めたトータルでの大規模修繕となりマンション規模の割にはかなりの費用をかけて改修工事を行いました。費用を掛けた分、機能的にも意匠的にも1ランク上の仕上がりとなり、工事後の賃貸の入居率アップ間違いなしと言えそうです。
OFFICECHAMP(オフィスチャンプ)では足場を掛けない外装工事をメインにビルやマンションの大規模修繕、外壁塗装、タイル工事、シーリング工事、防水工事、その他小規模補修など、もろもろの工事をトータルで請け負っております。足場が不要でリーズナブルなだけでなく、真に目指すのは「安くて質の高い施工」です。
「トータルの予算は押さえたいが質の高い工事を行いたい」「信頼できる業者と末永く付き合いたい」など、ビル・マンションの外装メンテナンスの信頼できるパートナーをお探しの方は是非オフィスチャンプをご指名ください。
