東京|足立区のマンションの大規模修繕工事、着工から完工まで

足立区は東京23区の中でも「治安が悪い」などとあまり良いイメージで語られることが少ない区であったのですが、区のイメージアップの政策が功を奏してか、ここ10年近くの間に大きなイメージアップが図られているようです。

以前弊社で施工した足立区のマンションでの大規模修繕工事の施工事例をご覧いただき、弊社の無足場工法(ロープブランコ工法)についてご見識を深めていただければ幸いです。

◎工事概要
物件名:日神パレス梅島
住所:東京都足立区梅田
建物種別:地上5階建共同住宅(マンション)
造り:鉄筋コンクリート
工期:2012年7月8日~2012年10月13日
工事内容:大規模修繕工事(以下詳細)

  • 共通仮設工事
  • 直接仮設工事
  • 外壁補修工事(タイル面及び塗装面~調査補修後増減計算方式)
  • シーリング工事
  • 外壁塗装工事
  • 鉄部塗装工事
  • 防水工事
  • その他工事

■場内養生
場内養生は、作業員の通り道の床面や壁面などを養生し汚損や破損から守る為の工程です。一般的にブルーシートなどをカットして床面に張り付けます。床面に張るテープは専用のものを使用しないと、後でテープの粘着成分が付着したままになり除去するのが面倒になってしまいます。

場内養生

この足立区の現場の大規模修繕の場合、共用通路床面の長尺シートの張替は施工外としましたので作業員が汚してしまわぬように念入りに場内養生する必要がありました。5階建てのマンションである為、5フロア分の床面の養生を行い作業員自身も安心して施工に集中できる環境を作り上げます。

■外壁調査工事
外壁調査はお見積りの際の現地調査時では判断できない外壁の不具合の状況を細かく調べていく作業です。この作業工程により、実際のタイルやモルタルの浮きの場所や数量、ひび割れの状況等が判明し、当初のお見積りからの増減を行います。この工程によりほぼ、お見積金額が確定し実際の工法等確定させる大事な工程です。

□打診調査

タイル面打診調査

タイルやモルタルの浮きは目視で目視ではなかなか判断できません。そういった場合、「打診棒」と呼ばれる調査用の棒を使用してタイルなどの外壁の表面を叩き、発生する打音を聞き分けることにより外壁内部の状況を判断します。

上画像ではタイル面の外壁調査となっていますが、外壁塗装面も打診を行い、新築時に補修や調整で使用したモルタルが剥離していないかを調べていきます。

不具合があった部分に関してはテープやスプレー、チョークなどでマーキングしていき、作業員の誰が見てもどういう不具合がありどういう工法で直していけばよいのか直ぐに分かるようにしていきます。

■外壁補修工事
外壁調査により不具合の場所や数量、補修の工法が確定した後に再お見積りを行いお客様のご承認を経て、タイル面及び塗装面共に外壁の補修工事を行います。補修の工法にはさまざまな工法がありますが、それぞれの工法を不具合の内容により使い分けていきます。

□タイル張替

タイル張り

タイルがひび割れていたり、浮いている状況によりタイルを張り替えることになります。不具合のあるタイルの廻りのタイル目地に電動工具で切り込みを入れてハンマーやタガネを使いタイルを撤去、新規にタイルを張り付けます。

新規に張るタイルは量産近似品のタイルを使用するか新規にタイルを作製するかになりますが新規にタイルを焼いた場合は1窯単位での発注になることが多く、数十万円の費用を見込む必要があります。

エポキシ樹脂注入ピンニング

エポキシ樹脂注入ピンニング

タイルやモルタルが浮いている場合「エポキシ樹脂」と呼ばれる接着剤を外壁の浮いている層に流し込み、更にステンレスの全ネジを封入して物理的にも固定する工法を「エポキシ樹脂注入ピンニング工法」と呼びます。タイルやモルタルを剥がして復旧するよりもコスト的に抑えられる為タイルやモルタルの浮きに広く適用されている工法です。

注意すべきはタイルの浮きの状況によりこのエポキシ樹脂注入ピンニング工法が適用できない場合がある為、外壁調査時に音による判別を確実に行う必要があります。

□爆裂・欠損補修
爆裂はコンクリート内の鉄筋が腐食して膨らみ、内部から破裂したものです。欠損とはただ単にコンクリートが掛けている状況を指します。

爆裂補修

爆裂箇所の鉄筋の錆を落としプライマー兼錆止めを塗布します。その後「エポキシ樹脂モルタル」と呼ばれる比重の軽い樹脂製のモルタルを使用して爆裂箇所を充填していきます。このエポキシ樹脂モルタルは軽量で天井面などにも厚付けできる為、多くの現場で採用されている材料です。

□ひび割れ(クラック)補修
経年劣化した外壁塗装面にはひび割れがかなりの確率で発生します。乾燥収縮や地盤沈下などひび割れが起こる原因は様々ありますが、外壁工事を施工する立場としてひび割れを補修する工法を選定する場合は、主にひび割れの幅によります。

補修材摺込み

ひび割れ(クラック)の補修方法や補修材はいろいろありますが0.3㎜未満の比較的軽微なひび割れについては、ポリマーセメントモルタルやフィラー、その他補修材を摺込む程度で治していきます。

0.3㎜以上の大きなひび割れの補修で最も一般的に採用されているのが「Uカットシーリング」と呼ばれる工法ですが、こちらの工法を採用した場合は補修跡が醜く残ってしまう場合があり、使用するのが憚られる工法です。弊社では現在、なるべくこのUカットシーリング工法を使用しない方向でお見積り提案しており、お客様に好評を得ています。

■シーリング工事
外壁のコンクリートの打継や建具廻りなどにゴム状の目地が入っているのが見られますがそれを「シーリング」と呼びます。シーリング材の耐用年数は5~10年程度と比較的短い為、外壁塗装工事や大規模修繕工事などでは必須の項目となります。既存の劣化したシーリング材を撤去し新規に充填し直すことでシーリングの機能を復活させることが出来ます。

シーリング工事

劣化している既存のシーリング材をカッターなどを使い撤去していきますが、時に専用の電動工具を使用する場合もあります。このシーリングの撤去作業は意外にも力仕事です。シーリングを撤去後、シーリングが付着してほしくない部分を専用のテープで養生しプライマー(接着剤)を塗布、画像のシーリングガンでシーリング材を目地に充填し、ヘラで均して養生テープを剥がせば施工完了となります。

■塗装工事
ビルやマンションの外壁塗装は建物の美観を整えるだけでなく、コンクリートやALCといった外壁材を保護する役目もあります。新築時に使用される塗料はアクリル系の比較的耐用年数が短いものが使用される事が多い為、大規模修繕工事で外壁塗装を行う場合は壁面がかなり劣化しているのが常です。

現在、大規模修繕工事では水性のシリコングレード以上の塗料が採用されることが常で、弊社が主に使用する水性セラミシリコンで耐用年数は12~15年とありますので2度目の大規模修繕では基本的に施工費用が抑えられる傾向にあります。

□外壁塗装工事

外壁塗装

塗装面を高圧洗浄後、塗料が付着してはならない部分を養生し外壁塗装の工程に入ります。一般的に塗装は下塗り・中塗り・上塗りの3工程で構成され、これは、適正な塗装塗膜の膜厚を確保する事とローラー塗装による塗りムラを防ぐためです。

下塗りは下地と塗料の密着を高めるための役割があり、実際色を付けるのは中塗りと上塗りの2工程あります。かなり上手な作業員でも1回塗りで塗りムラの無い仕上がりを達成するのは至難の業だと思ってください。

□鉄部塗装工事

鉄部塗装

鉄部は酸化によりどうしても錆が発生してしまう部分です。特に外部に露出していて雨掛かり部分はその傾向が顕著とも言えます。大規模修繕の際も外部の鉄部塗装は必須の項目となります。

錆が発生している場合は錆を起こしてから錆止めを塗ります。錆が発生していない部分にも錆止めを塗りますがこれは錆止めが所謂「下塗り」の役目を果たしており、塗装塗膜の密着力を強化します。錆止め塗布後、中塗り・上塗りと塗料を2度塗りして仕上がりとなります。

■防水工事
現在の防水工事はウレタン防水が主流となっています。基本的に液体の防水材である為、コテやローラーで塗布していきますが、シート系の防水のように継ぎ目がない仕上がりになる為漏水の原因になる部分が少ないのが特徴です。また平らな仕上がりとなり美観的にも美しくなります。

□ウレタン防水

ウレタン防水

この足立区での大規模修繕工事では屋上・庇・バルコニー・ルーフバルコニーをウレタン防水にて施工しました。ウレタン防水も様々な工法がありますが、屋上のウレタン防水では通気緩衝工法でのご提案となり、ウレタン防水の最後工程のトップコートはフッ素系のトップコートを使用しウレタン防水の耐久力を高めるご提案となりました。

「通気緩衝工法」は比較的広い面積がある場合に採用される場合が多く、古くからある「密着工法」の欠点ともいえる防水層の膨れが発生しにくいのでメンテサイクルを長くできるのも特徴と言えます。

密着工法よりもコストはかかりますが、現在、ウレタン防水材での屋上防水の工法の主流は通気緩衝工法となっています。

■まとめ
この足立区での大規模修繕工事の案件は管理組合様から直接ご発注をいただきました。当初共用通路内の長尺シート張替工事も含めてお見積りしていた案件でしたが予算の都合上、長尺シートの張替は除いたり、その他特に必要のない仮設を除外するなどして費用を減額、弊社に大規模修繕工事を発注していただけることとなりました。

調査後、想定よりも不具合の数量が少なく、施工費も減額となったために少々追加工事を含めた形で再お見積り、それでも当初お見積りよりも安く施工することが出来ました。

我々オフィスチャンプでは、高品質の工事を割安で行うべく無足場工法(ロープブランコ、ロープアクセス)を採用しております。必要十分な現地調査と詳細なお見積り、長年培った知識と経験によりお客様に最良のご提案を提出させてい頂いております。

「より良い提案と費用で大規模修繕工事を行いたい」とお考えの方は是非とも我々オフィスチャンプをご指名ください。

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