ビルやマンションでは、安全性や住環境を改善するために、定期的に大規模修繕を行なう必要があります。
大規模修繕では建物の外壁・外装、共有部の修理、リフォーム、その他付随する工事（足場の設置など）が行なわれます。しかし、大規模修繕を一体どの程度の周期で行なえば良いのか、わからず困っている方も多いでしょう。
この記事では、大規模修繕を行なう周期や、周期を延ばす際の注意点などについて詳しく解説します。大規模修繕を実施したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
■マンションの大規模修繕は、「12年周期」で行なわれるのが一般的
大規模修繕は、12年周期で行なうことが一般的です。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」のなかでおおよそ12年周期と設定されていることから、12年周期が目安として認識されています。
ただし、すべての建物が12年周期で修繕が必要になるわけではなく、以下のような条件によって建物の劣化状態は大きく左右されます。
- 建物の構造
- 立地条件
- 日常的な管理状態
例えば、内陸部に建っているマンションと沿岸部に建っているマンションでは、潮風による劣化具合が異なります。そのため、建物ごとに最適な修繕時期を見極めることが何よりも重要です。
■適切な周期で大規模修繕を行なうメリット
大規模修繕を適切な周期で行なうメリットとしては、以下のようなものが考えられます。
- 資産価値の維持・向上につながる
- 経年劣化の進行を遅らせることができる
- 目には見えない不具合に対して早めの対処ができる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
◇資産価値の維持・向上につながる
大規模修繕を適切な周期で行なうことで、資産価値の維持・向上につながります。
建物は資産価値のあるものです。しかし、老朽化や建物の傷・汚れが進行すると、その価値は下がってしまいます。また、建物の劣化を放置しておくと、外壁のタイルが剥がれ落ちて住民や通行人に危険をおよぼすおそれもあります。
適切な頻度の大規模改修を通して、住人の快適な生活と安全を守るとともに、資産価値の維持・向上を図ることは非常に重要です。
◇経年劣化の進行を遅らせることができる
建物は雨風に日夜さらされているため、ある程度の経年劣化は避けられません。しかし、大規模改修を適切なタイミングで行なうことで、経年劣化の速度を遅らせることは可能です。
階段・廊下・ベランダといった部分も含めて定期的に点検を行ない、適切なタイミングで大規模修繕を実施することが、最も理想的な形です。
◇目には見えない不具合に対して早めの対処ができる
建物の劣化は、ひび割れのように目に見えるものだけがすべてではありません。例えば、以下のような箇所の不具合は、普段生活するなかで気付きにくいものです。
- シーリング
- 屋上の防水層・防水シート
- 鉄部
- バルコニーの防水性能
- 外壁
特に、外壁のひび割れを放置してしまうと、コンクリートの内側まで雨水が入り込み雨漏りが発生するおそれがあります。このような被害を防ぐためにも、定期的に建物を調査し、改修が必要な部分を早期発見することが非常に重要です。
目に見えない不具合を放置していると、後々思わぬトラブルに見舞われる可能性も否定できません。大規模修繕を適切に行なって、目に見えない不具合に早めに対処しましょう。
■大規模修繕の周期を延ばすことはできる？
大規模修繕が大切なのはご理解いただけたかと思いますが、なかには周期を延ばしたいと思う方もいるでしょう。結論からいえば、12年という一般的な周期は、国土交通省のガイドラインを参考にした目安であるため、延ばすこと自体は可能です。
◇大規模修繕の周期を延ばすこと自体は可能
2021年2月、大手総合不動産管理会社である株式会社東急コミュニティーが、マンション大規模修繕の周期を18年に延長した長期保証商品を展開したことをきっかけに、18年周期での大規模修繕提案に注目が集まっています。
工事の仕様・工法を工夫することで、大規模修繕の周期を延長できれば、住民が負担する月々の積立金の負担が軽くなるというメリットもあります。18年周期での大規模修繕が今後のスタンダードとして、徐々に広まっていく可能性もあるでしょう。
◇ただし、大規模修繕の周期を延ばす際には注意点もある
大規模修繕の周期を延ばすにしても、建物の定期的なメンテナンスは必ず行なう必要があります。「大規模修繕はまだ先だから……」と建物の不具合を放置してしまうと、劣化の速度は速まってしまいます。
さらに、18年間という長期間に渡ってメンテナンスを怠ったことで、結果的に12年周期で大規模修繕を行なうよりも多くの手間や費用がかかってしまうおそれもあります。
立地条件や使用状況によって劣化の度合いは異なってきますが、「何年周期」という目安に固執せず、日頃から建物の状態をチェックすることが大切です。
周期を延ばす場合は、大規模な工事を必要としない軽微な補修をこまめに行ないましょう。大がかりな足場を設置しない規模の修繕であれば、費用もそれほどかかりません。
このように、大規模修繕までの間に細かい修繕工事を行なうことで、周期を延ばすデメリットをできるだけ減らすことをおすすめします。
◇12年周期の延長に対応する業者は少ないのが現状
大規模修繕が18年まで延長できることは解説したとおりですが、実際に対応している業者はまだまだ少ないのが現状です。
12年周期を延長するには高い工事技術が必要であり、積極的に提案する業者はあまり多くありません。建物の安全性を最優先すると、周期を延ばすという選択肢を取りづらい状況もあるでしょう。
また、大規模修繕の周期を延ばすことで、住民側は負担が減るというメリットがありますが、管理会社・施工会社側からすると、工事受注の回数が減る＝売上が減るというデメリットを被ることになります。
このように、安全性・技術力の面での課題や、工事を行なう会社の利益といった観点から、12年周期を延長することに消極的な業者が多く、大規模修繕工事の周期延長には、まだまだ高いハードルが残っているのが現実です。
あとこれは筆者の個人的な考えではありますが、例えば、新築時に使用される塗料は「アクリル系塗料」と呼ばれるグレードとしては最も低い等級のものが使用される場合がほとんどです。(大規模修繕の際はシリコングレード以上高耐久のものが使用されます)また、タイル面にしても新築時から10年程度はコンクリートの収縮が収まり切れていなシのいので、コンクリート収縮の影響による建物の挙動でタイルの浮きやクラックが発生しやすい状況にあるのも確かです。
それを踏まえると、1回目の大規模修繕工事は12～15年程度で、2回目以降は18年周期でと分けて考えるのもアリではないかとも思えます。
■まとめ
大規模修繕は、12年周期で実施することが一般的です。適切な周期で大規模修繕を行なうことで、住民の安全確保はもちろん、建物の資産価値の維持・向上にもつながります。
なお、12年という数字は国土交通省のガイドラインを参考に定められている目安であり、必ずしも12年周期で大規模修繕を行なう必要はありません。
近年では18年周期で大規模修繕を行なうパターンも見られますが、対応できる業者は未だ少ない状況です。仮に周期を延ばす場合でも、その間何もせずに放置するのではなく、こまめな補修を行ないましょう。
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