ビル・マンションの修繕工事、大規模修繕工事のタイミング
ビル・マンションの修繕工事のタイミング
ビル・マンション修繕工事のタイミングで困っているオーナーは多いはずです。
どのタイミングで工事したらいいのか?工事を依頼する場合のポイントなどをビル・マンションのオーナーさん向けに説明いたします。
修繕工事はどのタイミングでやればいいのか?
大きいビルやマンションほど、修繕工事や補修工事をすると多くの費用がかかってしまいます。
住民の生活にも支障をきたす恐れがあるので、修繕工事は必要なのですが、どのタイミングで工事をするのか?
について、ベストなタイミングを見極めるのは非常に難しいことでもあります。
建物は10年たつと一気に劣化します
自社のビルやマンションをみて、なんだか汚れてきたな・・・古くなってきたな・・・と思う事は多いかと思います。
ビルやマンションの外壁工事、外壁の補修はどのタイミングでやればいいのでしょうか?
一般的に、塗料や防水、シーリングには耐久性があり、時間とともに劣化します。
はじめの5年までは、大丈夫ですが、10年から15年で劣化が一気に進みます。
耐用年数を確認しておく
建物本体に使われている素材、外壁塗装、外壁タイルなど、使われている素材にはそれぞれ“耐用年数”があるのをご存知でしょうか?
マンションに使われている素材は主に「RC」「鉄骨」「木造」の3種類が挙げられます。
「RC」は鉄筋とコンクリートが混ざり合った材料です。
耐用年数はおよそ50～60年と非常に長いのが特徴です。「鉄骨」は35～45年、「木造」は20～30年となっています。
そして、外壁塗装の種類は主に「アクリル」「ウレタン」「シリコン」「フッ素」の4種類が主な素材であり。
さらに、「断熱塗料」、「光触媒塗料」などがあります。
| 耐用年数 | 特徴 | |
|---|---|---|
| アクリル塗料 | 3～5年前後 |
|
| ウレタン塗料 | 6～8年程度 |
|
| シリコン系塗料 | 11～13年 |
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| フッ素系塗料 | 11～15年 |
|
建物がどれだけ劣化しているか?
マンションが大きい場合、自分の目でチェックするには限界があります・・・
特にタイルの割れ、コンクリートのヒビ割れなどは、目につく場所であればいいのですが、見えない場所だと補修するのが遅れてしまい、劣化が進んでしまう場合があります。
ビル・マンション修繕工事をしなければならないかどうかは、マンションの様子・状況次第です。
ヒビ割れや雨漏りなど、マンションの不具合は目に見えることもありますし、目に見えない劣化は調査によってわかります。
タイル張りのマンションの場合、以下のような方法でチェックをします。
タイルが貼ってあるマンション、ビルなどは特殊な棒、パルハンマーという調査専用の道具を使って、タイルの浮きなどを調査します。
タイルが浮いていると、タイルがはがれ落下し、下を歩いている人に当たる・・・という事故をふせぐためにおこないます。タイルが落下して、事故になった場合、管理している会社やオーナーさんが責任を取らなければいけません。
そんな事故をふせぐためにも、ビルやマンションのメンテナンスは必要なわけです。
音には、2種類があります。
「ゴンゴン」と「ゴロゴロ」という音です。内部に大きな「浮き」がある場合、この音の違いでタイルの「浮き」がわかります。
実際の作業はこのように行われています。
足場を使わず、特殊なロープを屋上から設置して、ビルやマンションの壁を打診していきます。
コンクリート部分なども劣化が進むとこのように穴があき、崩れてしまっている部分などがあります。
これも、建物が10年以上たってくると、起こる現象です。
この穴があいた状態を、一般的に「爆裂」といいます。
外壁のヒビやクラックから雨水が入ります。すると、内部の鉄筋に「サビ」が発生します。
「サビ」が膨張してしまい、コンクリートが押し出されれてしまうと「爆裂」という一部が崩れてしまう現象が生じます。
これはよくある事です。
工事の流れとは??
着工する前に必ず行わなければならないことが、「業者のプロによる調査」です。
業者にビルマンションの修繕工事、補修工事依頼するとまず、現地調査をします。
事前の調査は修繕工事においてとても大切な作業になります。
調査をしっかりしておかなければ、具体的な修繕計画も費用も立てることができません。
業者によって調査内容は違います。無料で調査してくれる業者や劣化状況・具合、マンションの全体的な状態も調べてくれる業者もあります。 しかし、無料の場合、工事費がすごく高い・・・ということが多いです。基本的には、無料ではないので、覚えておきましょう。
現地調査が終了すれば、修繕箇所、修繕計画から見積もりを出します。
見積もり内容に納得次第、契約し、工事がスタートします。
大規模修繕の工事説明会
住民と隣近所には、きちんと説明をしましょう
工事が始まる前に、オーナーとしてマンションの住人に対し、工事説明会を開きます。
住居人数によって説明会も変わります。
住民が少なければ一軒ずつ回り、工事の件を説明することになります。
しかし、大規模な修繕工事の場合、住民をマンションの一部屋に集め、説明会を開きます。
そこで、どのような場所を修繕、補修工事するのか説明します。工事期間はどのくらいになるのか?その時の注意点など詳しく説明します。
住民から質問されたことに関しても詳しく説明するのがオーナーの責任になります。
また、近隣にも迷惑がかかるので挨拶も絶対に忘れないでください。 この「挨拶」
ですが、結構問題があります・・・
隣近所と仲が悪く、揉めている場合、塗料の臭いや水がかかった・・・などとクレームをつけてくる場合があります。
隣のビルとの隙間が狭かったりする場合、隣のビル、マンションへの配慮はきちんとしておきましょう。
クレームが来て、工事が進まない・・・という事もあるので、充分に注意が必要です。
これが終わると、いよいよ着工です。
いよいよ工事
工事の期間は建物の期間によって違います
ビル・マンションの修繕工事は建物の大きさ、補修する場所の数などによってさまざまです。何ヶ月かかるか?と言えるものではありません。
外壁塗料、タイル工事、防水工事。どれだけ建物が傷んでいるのか?
予算はいくらなのか?によって工事期間は変わります。1ヵ月で終わるものもあれば、1年かかるものもあります。
外壁の塗料などは、雨が降ると工事ができません。季節によって工事しやすい、しづらいがあることも覚えておきましょう。
工事が集中する時期などは、職人の人数が足りない・・・という事が起こるのもこの業界です。人が施工をしているので仕方がないのですが、自社で職人を抱えている会社は、工事の遅れが少なく、納期を守ってくれやすいので、オススメです。
工事が完了すると、工事内容通りに施工ができているのか?確認をしてもらいます。
確認した時に不備があると、手直しをします。
引渡し前に、必ず気になる部分はチェックし、業者に伝えるようにしましょう。
業者によっては、引渡した後に要求しても受け付けてくれないケースがあるので気をつけてください。
写真はチェックをしているところです。図面をもちオーナーさんにチェックをしてもらっています。
引渡しの時に残りの金額を支払い、保証書や取扱説明書、工事概要の内容、工事写真など必要な書類を受け取ります。
このような流れで補修工事、大規模修繕工事はススメられています。
依頼するときの注意点とは?
工事を依頼するときは、以下の点に注目してください。
- 見積りがていねいか?
- 保証書を発行してくれるか?
- 足場を組むのか?組まないのか?
- 実績があるのか?
- 自社の職人がいるのか?
- 空き室、防犯対策のノウハウがあるかどうか
大規模なマンション修繕工事でも悪質なやり方でお金をだまし取り、中途半端に工事を終わらせる悪質業者が存在しています。 悪質業者に引っかからないためにも、かならず、 上記の点はチェックをするようにしてください。
工事中は防犯対策があいまいになってしまいがちです。
防犯・空き室対策についてノウハウがある業者は安心して依頼できます。工事をする場合、足場を組むと、それだけ泥棒の侵入口が増えてしまいます。
さらに、工事費用も高くなるので、なるべく足場を組まないで工事をする業者を選ぶとよいです。
最近では、足場を組む時に、きちんと防犯システムを入れている業者もあります。
よい業者は、空き巣対策などもしっかりしているので、対策について聞いてみましょう。
ひび割れ工事のまとめ
ビル、マンションを工事する場合についてのポイントはお分かりいただけたでしょうか?
大規模修繕工事は、時間もお金もかかります。きちんとした知識をつけて、安心、安全な業者を選ぶようにしてください。よりよいビル・マンションにするためにも、オーナーはさまざまな知識を身につける必要があるかと思います。
悪い業者に騙されないよう、オフィスチャンプでは今後も、ビルやマンションの修繕工事の知識について、啓蒙していこうと思います。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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